전·월세 계약 만료가 다가오면, 집주인과 세입자 모두 갱신거절 관련 문제에 직면할 수 있습니다. 특히 ‘실거주를 이유로 한 갱신거절’은 민감한 사안으로, 법적 분쟁으로까지 이어질 수 있어 반드시 사전에 알아두어야 할 주의사항들이 있습니다.
이 글에서는 실거주를 이유로 한 갱신거절 시 유의할 점, 집주인과 세입자가 각각 확인해야 할 사항, 그리고 실제 분쟁 사례까지 총정리해드립니다.
실거주 갱신거절이란?
실거주 갱신거절이란, 집주인이 계약갱신요구권을 행사한 세입자의 요구를 거절하면서 본인이 실거주할 예정이라는 이유를 드는 상황입니다.
이는 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 일정 요건을 충족하면 집주인이 갱신을 거절할 수 있으나, 그 사유가 ‘정당한 실거주 목적’일 경우에만 유효합니다.
실거주 갱신거절 시 주의사항 (집주인 기준)
- 실제 입주 여부가 핵심!
실거주 목적의 갱신거절은 실제로 본인(또는 직계존비속)이 거주해야 정당성이 인정됩니다. 단순한 명목상의 실거주는 인정되지 않습니다. - 입주하지 않으면 손해배상 가능성
실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 입주하지 않은 경우, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판례에 따라 3개월~1년치 전세 차익 또는 이사비용 등을 배상해야 할 수 있습니다. - 입증 책임은 집주인에게 있음
계약 이후에도 실거주를 했다는 것을 입증할 책임은 집주인에게 있으며, 이는 전입신고, 수도·전기 사용 내역 등으로 확인됩니다.
세입자가 확인해야 할 점
- 계약갱신요구권 행사 시기 확인
계약만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신요구권을 행사해야 법적으로 보호받을 수 있습니다. - 거짓 실거주 여부 점검
실거주 이유로 갱신이 거절되었지만, 추후 집이 매매·재임대된 정황이 보인다면 거짓 실거주일 가능성이 있으므로 자료를 모아둬야 합니다. - 분쟁 대비를 위한 증거 확보
문자, 카카오톡, 내용증명 등을 통해 갱신 요구 기록을 남기고, 실거주 불이행 정황이 있을 경우에는 임대인의 입주 여부를 확인할 수 있는 증빙자료를 수집해두는 것이 좋습니다.
실거주 거짓 갱신거절 분쟁 사례
- 사례 1: 세입자가 계약갱신요구권을 행사했으나, 집주인이 실거주를 이유로 거절 → 3개월 후 집 매물로 나온 경우 → 세입자가 소송 제기, 500만 원 손해배상 판결
- 사례 2: 집주인의 부모가 입주한다고 했지만, 실제로 입주한 기록이 없음 → 입증 실패로 집주인 패소
마무리: 실거주 갱신거절, 신중하게!
실거주를 이유로 한 갱신거절은 집주인에게 강력한 권리이자 무거운 책임입니다. 거짓 갱신거절은 민사소송의 대상이 될 수 있고, 세입자 입장에서도 합리적인 대응이 요구됩니다. 계약갱신과 실거주 문제는 사소해 보이지만, 삶의 기반을 흔들 수 있는 중요한 문제입니다. 신중하게 접근하고 법률적 자문을 받아보는 것이 현명한 선택입니다.